4大原因会让房价暴跌!第一条你肯定想不到

有朋友问我:说了那么多,房价到底会不会暴跌?

我可以回答一句“无可奉告”,那么朋友又不高兴。朋友们啊,总是想弄个大新闻,再把我批判一番。那怎么办?我做了一点微小的工作,如果我们把房价跌幅超过10%称为暴跌,那么,我今天算得罪你们一下:有4大因素或让房价下跌,若集齐4个因素同时出现,房价必然暴跌!

最意料之外的因素:GDP算法改革

从前,买房人猜测房价不会跌的重要理由是:因为中国经济发展的需要,特别是每年的GDP增速是硬性要求,而房地产是GDP的支柱,房价一旦下降整个房地产行业将陷入动荡,所以政府不会允许房价下降。

未来,因为国家的一项重大改革,地方政府很可能再也不会充当房价的保护伞了。真是大快人心呀!7月5日,国家统计局发布了关于改革研发支出核算方法、修订国内生产总值核算数据的公告。国家统计局副局长许宪春透露,目前国家统计局正在探索新方式,将滴滴出行等分享出行、众包和“沙发客”等新兴行业纳入至官方GDP增长数据中。

7月15日,国家统计局公布2季度GDP同比增长6.7%。此次是在中国实施研发支出核算方法改革后首次公布GDP。据国家统计局核算司负责人介绍,核算方法改革后,理论上GDP增速将上调。从近十年的数据来看,改革后GDP增速年均提高0.06个百分点。

改革后,GDP的核算方法将由生产核算法改为支出核算法。在支出核算法下,过去未曾被纳入统计范围,但在经济生产中的比重越来越大的一些行业,将被纳入统计。新被纳入统计范围的行业,将带来大量的GDP,未来很可能成为GDP最重要的支柱之一。所以,有了更粗的大腿,地方政府何必还抱着老胳膊老腿呢?

因为过去是从生产端统计,且规模以下企业没有直报数据,所以容易遗漏掉并不直接参与实体经济生产的小微企业和个人。现在很多第三产业提供服务不再需要实体门店了,通过互联网就能完成,如打车、点餐、借款、购买理财等。这部分经济模式未直接进入生产法统计的GDP核算中,但是的确发生了资金交易支付,创造了GDP。

融360房贷想,每约一次专车,就能为GDP做一点贡献,想想还有点小激动呢。

特别值得注意的是,支出核算法下,过去被当作“费用”的研发支出,未来将被当作“固定资本”看待。这有什么区别呢?“费用”是不能计入GDP的,而“固定资本”是应被当作GDP增加的。

举例说明,某手机公司2016年研发新软件的支出有1000万元,过去的GDP核算,这1000万元会被当作打了水漂,花掉了就是花掉了。统计人员会对它说:“你个死跑龙套的。”

现在,这1000万元将被当作过河的垫脚石,是GDP的一部分。统计人员将对它说:“就算是一条底裤,一张厕纸,都有它的用处。”

最情理之中的因素:收紧货币和信贷

人人都想闷声发大财。一个人的命运啊,当然要靠自我奋斗,但是也要考虑到历史的行程。房价涨跌,咱们没办法钦定,必须得看国家大势。当年日本、香港的房价暴跌背后都有货币和信贷的助力。

中国房价跟市场中流通的货币数量基本保持同方向变化:货币多,房价涨;货币少,房价跌。一旦政府控制住货币和信贷,房价必将受到影响。曾有专家梳理过中国1990年到2012年数据,得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。房价上涨的最大驱动力并不是需求,而是货币。广义货币供给变化和房价的关系如下:

4大原因会让房价暴跌!第一条你肯定想不到

(数据由第一财经日报整理,图表为地产大爆炸刘小田所做。)

今年的中央经济会议提出,要实行“稳健的货币政策”。什么意思?简单来说,货币和信贷不会再向以前那么宽松了。

政府已经认识到,靠超发货币和宽松信贷,已经无法再有力拉动经济发展了。无节制的宽松信贷会导致大量的烂账坏账,还会推高各类商品价格,包括房价。过量的资金会跑到利润率更高的金融市场投机,实体经济却得不到补充,这对经济发展是有害的。

收紧货币最重要的手段,就是加息。现在5年以上银行贷款基准利率仅为4.9%,达到近30年历史最低点。2002年是个历史低点,5年以上贷款基准利率为5.76%。为使经济良性发展,央行现在有充足的加息空间。

融360房贷分析,加息对房价的影响有两个方面:

一、没有房的买房更难了。利率提高,收入不提高,还贷能力降低,自然更难贷款买房。

二、有多套房的还贷更难了。他们会卖出富余的房子。这样,在房地产库存量巨大的情况下,又增加了这些存量房,供给将大大多过需求。

2011年的房地产市场呈现下滑,与2010年末到2011年接连加息有很大关系。央行5年期及以上基准利率从5.96%逐渐升至6.22%、6.45%、6.65%、6.9%,直到2012年6月才下调。国家统计局数据显示,2011年四季度,楼市销售量已转为下降,同比降幅为7.2%。而待售商品房面积则高速增长,增速高达26.1%。同时,房价涨幅明显回落,12月份,70个大中城市新建住宅价格涨幅同比回落4.8个百分点。房地产市场从2012年下半年开始回暖。

同时,以后新印发的钞票数量会减少,你会发现,过年时发红包要换新钱,越来越难。这表明,市场中流通货币减少,房价上涨会越来越慢。

最捉摸不透的因素:开征房产税

今年,国务院国土资源部向地方政府明确了两点工作目标:一是在2016年底前,要基本实现“停发旧证,改发不动产产权证”。而是在2017年底前,不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。而不动产统一登记被认为是开征房产税的必要前提。房产税很有可能在2018年启动!

2011年上海和重庆试点房产税。2013年和2014年,曾一度传出房产税试点范围扩大的消息。可是,此后却不了了之。很大原因是不动产登记系统未完善,给征收房产税造成困难。

不动产登记完成后,如果房产税在全国各地铺开,购房人群的心理会发生变化。首先,原来没有房子正在犹豫要不要买房的“骑墙派”会考虑到买房后房产税对自己的影响;其次,如果贷款买了一套房,月供压力不小,还要多了房产税,有可能趁高点卖掉;再次,此前有多套房产的投资客,会考虑把一些房子出售。

房产税令人捉摸不透的地方在于,人要不要买房、要不要卖房,最重要的决定因素是房产税的负担成本有多大。而现在全国征收细则都没出来,融360房贷也难以预料。如果房价上涨的收益仍然大于房产税的成本,那么该房的还是会买房,该炒房、屯房的还是不会卖。

如果房产税支出真的超过房价上涨的收益,那么大家的购房投资理念会发生变化。从原来认为“房子多就是好”,将变成房子要“少、精、好”。多套房产,不如一套精品。最后,个体会受到群体的影响而产生对房价风险的恐惧。当试点在一个城市内,其他城市购房人群只是旁观者的态度。跟社交网络的信息传播类似,当全国都实行房产税,一个城市的房价下降,这个行情会有传染性,其他城市房价也撑不住。

最无法反驳的因素:刚需人口减少

购房人口一直是决定房价的最基础作用力。根据中国报告大厅的数据,融360房贷(微信fangdai123)做出各年出生人口数量图如下:

4大原因会让房价暴跌!第一条你肯定想不到

我们把买房刚需族定义为25岁到35岁的人口。根据出生人口估算刚需族人口,不考虑死亡因素,则各年刚需族增长率如下:

4大原因会让房价暴跌!第一条你肯定想不到

我们发现,近四年中在房地产市场最热、房价涨幅迅猛的2013年,刚需族增长率也是最大的。2017年,刚需族增长速度就将接近0。而从2018年开始,刚需族将每年都在减少,这预示着潜在买房人口的下降,全国房价增速必然下滑。


刚需人口减少是必然的。嗅觉灵敏的投资客看到买房人少了,而且是一年比一年少。投资客会赶在房价高点把房子挂在中介平台抓紧时机卖出去。买房的少了,卖房的多了,短时间内,房产中介的“客源/房源比”将大幅降低,买房者话语权增强,房价想不降都难了。

总结一下,我们谈了4点因素,但这些因素不一定同时出现。媒体和读者朋友,都不要“听风就是雨”,咱们本身要有自己的判断。你要问我支不支持降房价,我就明确地告诉这一点:我支持。但是,咱们中国也要提高自己的知识水平。日本和美国的房地产金融,比我们不知道高到哪里去了,照样崩盘。中央应该抱着“允许降房价,不允许崩盘”的态度来指导经济,经济和楼市发展也要有个基本法。

最后,融360房贷分享一点人生经验,房价涨跌,你都可以买房,但买房要慎重。不管你是不是身经百战,心态上要保持谈笑风生、投资方向上要听风就是雨、该进该退要跑得快。还要提醒大家,我们这里只是谈一套基本理论,不对投资结果负责,而将来房价出了偏差,能负责的只有自己。

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